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谭浩俊:金融资本进入住房租赁市场应砌防火墙

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  “房地产市场发展的经验和教训告诉我们,如果不能对进入住房租赁市场砌好‘防火墙’,其冲击是非常大的。”

  近一段时间以来,金融资本抢滩住房租赁市场的消息不断。

  10月30日,(行情601998,)(00998)与碧桂园(港股02007)集团签署合作协议,中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金;11月2日,厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》;11月24日,广东自贸试验区分行与中铁建、中交建、中国金茂(港股00817)等10家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议,未来几年将推出3000多套人才公寓。

  要想发展住房租赁市场,没有金融资本的支持是不行的。但是,房地产市场发展的经验和教训告诉我们,如果不能对金融资本的进入砌好“防火墙”、念好“紧箍咒”,金融资本对住房租赁市场的冲击也是非常大的。搞不好,价格快速上涨、杠杆快速增加、泡沫快速积聚等方面的问题,也会在住房租赁市场快速出现,从而影响住房租赁市场的健康发展。

  按照十九大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”的要求,发展住房租赁市场将是未来一个时期房地产市场发展的重点之一,甚至可以说是关键之一。只有把住房租赁市场发展好,将购房与租房有机结合起来,“住有所居”的问题才能真正解决好。

  正是因为发展住房租赁市场是未来房地产工作的重点,因此,包括金融资本在内的各路资本都会向住房租赁市场集聚,成为推动住房租赁市场发展的重要力量。很显然,如果能够有效利用好这股力量,对住房租赁市场的发展具有十分重要的推动作用。反之,则会带来许多新的矛盾和问题。总结这些年房地产市场发展的经验和教训,扎好篱笆、建好机制、设置好“防火墙”是最为重要的方面。

  很显然,防止金融资本通过住房租赁市场转道房地产市场,为开发商等提供新的杠杆资金,是首先必须预防的一项工作。去年以来,金融机构通过消费贷等将资金转移到房地产市场的现象可谓层出不穷。对此,监管部门也出台了很多监管措施。随着住房租赁市场的不断发展,为了预防金融资本通过住房租赁市场转道房地产市场的现象出现,必须先建好“防火墙”,堵住金融资本转移的漏洞。否则,一旦发生,对楼市调控的冲击和影响是相当大的。因此,监管部门应给金融资本进入住房租赁市场定好位,明确金融资本进入住房租赁市场可涉足的内容,避免给一些资本有空子可钻。

  尤其需要注意的是,从消费贷、等被错用和滥用的情况来看,一旦住房租赁市场得到快速发展,各路资本极有可能以所谓金融创新的名目,与住房租赁业务结合起来,如租赁贷等,将资金转移到住房租赁市场,甚至通过住房租赁市场转道房地产市场。即便不转道房地产市场,也极有可能被炒房者利用,炒高房租。一旦出现这样的现象,住房租赁市场就会出现房租快速上涨的现象,重蹈房价上涨的覆辙。显然,这也是有碍住房租赁市场发展的。发展住房租赁市场的目的就是要解决中低收入阶层的住房问题,解决年轻人的住房问题,避免房价增长过快引发的住房矛盾。如果房租过高,同样会对解决(行情603883,)的住房问题产生伤害。

  (行情600958,)(港股03958)发布的一份报告预测,目前我国租赁人口预计为1.9亿人,租赁市场规模已超万亿元。至2030年,我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模将达4.2万亿元。这也意味着,在未来相当一段时间,住房租赁市场发展的空间都是相当大的。

  如果不能有效控制好金融资本进入住房租赁市场、避免金融资本对住房租赁市场的伤害,带来的影响是非常大的。这就要求监管一定要严格,要随着住房租赁市场的发展而迅速跟进,且必须形成合力,切不可再条块分割、部门割裂,谁失职,就追究谁的责任。只有这样,住房租赁市场才能健康有序发展,为解决居民的住房问题发挥积极作用。

  (作者系中国不良资产行业联盟研究员)

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